A maioria dos americanos conhece a regra número 1 do setor imobiliário: “localização, localização, localização”. Mas para alguns, existe uma nova estratégia vencedora: “reciclar, reciclar, reciclar”.
Um número crescente de edifícios de escritórios encontrou uma segunda vida como apartamentos, impulsionados pelo movimento de trabalho a partir de casa da era Covid, que reduziu a frequência nos escritórios e encolheu os centros das cidades.
Mas dividir espaços de trabalho grandes e estéreis em casas convidativas é mais difícil do que você imagina.
Os incorporadores imobiliários dizem que esses projetos podem ser como resolver um quebra-cabeça: os edifícios de escritórios são projetados com considerações muito diferentes das dos apartamentos.
Algumas conversões não são possíveis e os custos inesperados podem aumentar.
Ainda assim, como a vacância de escritórios atingiu um recorde de 20,1% nos Estados Unidos no segundo trimestre deste ano, de acordo com um relatório recente da Moody’s Analytics, e a oferta de habitação permanece persistentemente abaixo da procura, os governos locais aumentaram os incentivos. para conversões de edifícios de escritórios.
Isto inclui incentivos fiscais e processos de aprovação mais rápidos para promotores imobiliários dispostos a reconstruir espaços.
Quase 70 milhões de pés quadrados (cerca de 65 milhões de metros quadrados) de espaço de escritórios, ou 1,7% da oferta total dos EUA, estavam em processo de conversão para outros usos nos primeiros três meses de 2024, de acordo com um relatório recente do Real Comercial. imobiliária CBRE.
Espera-se que 63% dessas conversões sejam habitações multifamiliares.
Como funciona?
À primeira vista, The Crosby, um prédio de apartamentos inaugurado em 2020 no bairro de Koreatown, em Los Angeles, parece um típico arranha-céu de luxo.
Possui comodidades luxuosas, como academia e deck da piscina.
Os residentes das 336 unidades de apartamentos do The Crosby podem não saber, no entanto, que o seu edifício era a antiga sede da empresa de petróleo e gás da Costa Oeste, Texaco.
Converter espaços de escritórios como o da Texaco em unidades de luxo exige “basicamente destruir tudo”, disse Jaime Lee, CEO do proprietário do edifício, Jamison Group, que supervisionou a reforma.
“Estamos basicamente limpando o chão”, disse ela. “Só restam os andares, a estrutura do prédio e os elevadores.”
Ao contrário de um layout de escritório tradicional, cada unidade de apartamento precisa ter pelo menos um banheiro e uma cozinha, o que significa que o encanamento deve ser refeito.
E a maioria dos edifícios de escritórios tem ar condicionado central, pelo que o sistema precisa de ser substituído por sistemas individuais de refrigeração e aquecimento.
Às vezes, o projeto é mais caro do que o inicialmente esperado.
“Especialmente para edifícios que já existem há muito tempo e tiveram muitos inquilinos diferentes ao longo dos anos – houve momentos em que abrimos uma parede e percebemos que há mais trabalho a ser feito”, disse Lee.
Embora a conversão de edifícios de escritórios não utilizados em unidades habitacionais possa parecer uma solução fácil para a crise da habitação acessível, alguns edifícios de escritórios (mesmo aqueles que estão totalmente vazios ou têm vários andares vazios) não podem ser convertidos em habitação, disse Chris Sherman, presidente da Sherman. Associates, uma incorporadora imobiliária com sede em Minneapolis.
“Apenas cerca de 15% dos edifícios de escritórios aqui nos mercados em que estamos baseados são potencialmente bons candidatos para conversões de escritórios em habitações”, disse Sherman.
Apoio dos governos locais
Os edifícios mais antigos também se qualificam para créditos fiscais históricos, tornando estas conversões mais viáveis financeiramente, disse Sherman.
A chave para essas conversões é a adesão do governo local, disse Jason Ward, codiretor do Centro RAND de Habitação e Sem-Abrigo.
As recentes reduções fiscais e o afrouxamento das restrições de zoneamento das grandes cidades, como a largura exigida das escadas dos apartamentos e os requisitos de estacionamento, tornaram possíveis mais dessas transformações, disse Ward.
Em setembro, o prefeito da cidade de Nova York, Eric Adams, anunciou um esforço para eliminar a exigência de inclusão de vagas de estacionamento em novas construções, liberando espaço para a construção de mais casas.
Uma das maiores conversões de escritórios para residências começará a ser construída em breve: a antiga sede da Pfizer no centro de Nova York será convertida em cerca de 1.500 novos apartamentos para aluguel.
Los Angeles também estabeleceu recentemente um processo de aprovação mais rápido para a conversão de edifícios existentes com pelo menos 15 anos.
“Incentivar a reutilização de edifícios é uma prática sustentável para prolongar a vida útil dos edifícios e reter muitos dos recursos que foram investidos na sua construção inicial”, afirma um decreto municipal.
Os governos locais não estão apenas a pressionar pela conversão de edifícios de escritórios. John Watson, CEO da Core Redevelopment, com sede em Indianápolis, disse que também transformou escolas e hotéis abandonados em moradias.
“Grandes edifícios de escritórios são provavelmente os mais difíceis de construir”, disse Watson. “Hotéis e escolas são fáceis.”
O projeto do qual Watson mais se orgulha, entretanto, é o Stadium Lofts, um prédio de apartamentos construído a partir das ruínas de um antigo estádio de beisebol em Indianápolis.
Ele comprou o estádio da cidade por US$ 1 e o revitalizou por US$ 28 milhões, incluindo US$ 5 milhões da cidade.
“Fui à cidade e disse: ‘Olha, isto é fisicamente possível, mas tenho uma diferença de 5 milhões de dólares entre o que vale e o que custa’, e a cidade disse que iria financiar a diferença porque ajudaria a expandir o centro da cidade e aumentar a vibração do bairro”, disse Watson CNN.
“Acabou sendo um dos melhores projetos que já fiz.”
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