MRV&CO (MRVE3) se destaca como uma das maiores subidas do Ibovespa, com as ações avançando cerca de 5% (+5,39%; R$ 7,63) nesta terça-feira (1) devido a uma série de fatores. No macro, a sessão é sobre flexibilização dos juros futuros, o que impulsiona construtoras em geral, como Cury (CURY3), Tenda (TEND3), Cyrela (CYRE3), entre outras.
Nesta sessão, o Bank of America (BofA) também reforçou sua visão otimista sobre as construtoras de baixa renda, ao ver fundamentos sólidos e retornos atrativos em todo o setor, colocando a MRV como uma das principais opções de avaliação ao lado da Cury (CURY3, pelo dinâmica de lucros e retornos de caixa).
Para o banco, o segmento popular deve manter forte impulso devido à maior acessibilidade no MCMV (Minha Casa Minha Vida), apesar das taxas mais altas no Brasil.
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Os analistas destacam três razões para olharmos agora para a MRV. O banco vê (1) uma assimetria de avaliação atraente em 0,6 vezes o valor contábil, (2) um consenso ainda conservador sobre o nome e (3) um gatilho de curto prazo da geração de caixa esperada no 2º semestre de 2024.
Para o BofA, o MCMV enfrenta um dos melhores ambientes desde a sua criação em 2009. Subsídios mais elevados estão a levar a um crescimento anual de 65% até Agosto. Os construtores cotados ganharam quota de mercado, enquanto a maior parte da indústria enfrenta os efeitos secundários do último ciclo inflacionário. Os reforços orçamentais em Agosto também criam conforto relativamente à sustentabilidade do programa a curto prazo. Além disso, a demanda de baixa renda não é impactada por taxas mais altas no Brasil, acrescentando “defensividade” em comparação com outros setores.
Os analistas reiteraram sua visão otimista sobre a MRV antes da expectativa de geração de caixa no 4T24. “Acreditamos que a MRV fez a maior parte do trabalho de recuperação (maior margem de novas vendas, menor crédito ao consumidor) e a geração de caixa agora depende principalmente da conclusão de um ‘legado’ de margem baixa este ano”, apontam os analistas. Apesar da desilusão com os lucros no primeiro semestre do ano, prevê-se que os lucros por acção possam duplicar em termos anuais, mesmo em cenários conservadores.
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Também destacado, o banco vê Cury e Direcional (DIRR3) como atrativos, considerando: (1) dinâmica de lucros não totalmente precificada (BofA está 15% acima do consenso para Cury) e (2) retornos de caixa esperados (yield de 9-10% ). O BofA prefere Cury devido à melhor visibilidade do fluxo de caixa para pagamentos mais robustos no futuro.
O banco continua negativo em alta renda. O segmento passa por um período de altas entregas e deve enfrentar desafios de acessibilidade. Isto levará a políticas de descontos, pressionando as margens. A Cyrela (CYRE3) tem superado os concorrentes, mas o BofA acredita que os descontos do setor provavelmente afetarão seu desempenho. A Cyrela é negociada a 0,9 vezes o valor patrimonial, próximo do valor justo para o ROE (Return on Equity) esperado de 15% em 2025, com riscos de queda devido ao forte cronograma de lançamentos em um ambiente desafiador com taxas crescentes.
Ainda em destaque, a MRV divulgou fato relevante na última segunda-feira (30), destacando que sua incorporadora norte-americana Resia chegou a um acordo para vender o projeto Old Cutler, na Flórida. O valor total da transação é de US$ 118,5 milhões (cerca de R$ 641 milhões), com cap rate (taxa de financiamento) de 5,65% e rendimento sobre custo (Yield on cost ou YOC) de 6,2%, resultando em um lucro bruto de US$ 11 milhões e margem bruta de 9,3%. Esta é a primeira venda da Resia em 2024.
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A XP acredita que pelo menos uma venda da Resia era esperada para o terceiro trimestre, juntamente com expectativa de pressão sobre a rentabilidade. O projeto Old Cutler está em processo de arrendamento desde o segundo semestre de 2023 e a construção está concluída, sugerindo que já foram incorridos desembolsos de caixa relacionados ao projeto. Além disso, a geração de caixa proveniente desta venda deverá ser integralmente reconhecida na primeira semana de outubro, impactando positivamente os números do 4T24.
“Em nossa opinião, a geração de caixa com esta venda deverá aliviar alguma pressão sobre o cenário de recuperação do fluxo de caixa livre (FCF) da Resia”, destaca a XP. Por outro lado, serão necessárias vendas adicionais para que a empresa atinja a meta de consumo líquido zero de caixa em 2024.
Notavelmente, o ambiente de cap rate mais elevado nos EUA continua a impactar a margem bruta da Resia. Além disso, os resultados da venda da Old Cutler ficaram ligeiramente abaixo das expectativas dado que (i) a taxa global de captura da venda foi inferior à da venda anterior (Biscayne Drive foi vendida a uma taxa de 6%) e (ii) a experiência da Resia na Florida mercado imobiliário. As vendas futuras no pipeline da Resia estão localizadas principalmente no Texas, uma nova região para a empresa, o que deverá introduzir impactos na curva de aprendizado nas margens da empresa. “Portanto, não esperamos melhorias significativas nas margens das demais vendas potenciais em 2024”, aponta a equipe de análise da XP.
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