Na semana passada, o grupo de trabalho que prepara a regulamentação da reforma tributária na Câmara dos Deputados decidiu reduzir os impostos do setor de construção e imobiliário, trazendo assim notícias positivas para as empresas, com grandes ações na Bolsa. Os shoppings também devem se beneficiar, segundo analistas.
As taxas cobradas aos promotores e construtoras serão reduzidas em 40% em relação à tributação de referência, estimada em 26,5% pelo Ministério das Finanças.
No caso de aluguéis, cessões onerosas e operações de arrendamento mercantil – sempre entre pessoas jurídicas – haverá redução de 60% em relação à tarifa normal.
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Na proposta original elaborada pelo Ministério das Finanças, a redução para ambas as modalidades era de 20%. A tributação será calculada sobre o valor da transação, e não mais com base no valor de referência do imóvel. No entanto, construtoras e incorporadoras não poderão utilizar os créditos do IBS e CBS – novos tributos que serão criados com a reforma – gerados pelo prestador de serviço na compra de materiais de construção. Além disso, os FIIs e Fiagros poderão escolher o regime de tributação de acordo com o novo regulamento da reforma tributária.
O Bradesco BBI vê que os novos termos melhoram as condições dos participantes de renda média alta em comparação à proposta anterior. Para imóveis de renda, ele também vê melhora nas condições, além de uma estrutura mais simples que a proposta anterior.
O BTG Pactual destacou que a nova tributação deverá beneficiar principalmente os shoppings dominantes e as construtoras de baixa renda. Para as construtoras de renda média-alta, apesar das melhores condições, ainda não são muito positivas para o segmento.
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“O resultado é: (i) notícias positivas para os shoppings, pois a nova versão inclui descontos muito maiores para a base de cálculo do IVA, ou Imposto sobre Valor Agregado (principalmente empresas com carteiras e ativos mais dominantes no ‘regime tributário real’); (ii) um cenário ainda mais positivo para incorporadoras de baixa renda, já que todas as unidades do programa MCMV, ou Minha Casa Minha Vida (e também um nível acima do limite de preço do programa) deverão ter impostos mais baixos e se beneficiarem de créditos tributários; e (iii) um cenário negativo para os promotores de médio/alto rendimento, que poderão enfrentar taxas de IVA até cerca de 5% (contra 2% actualmente), embora esta nova versão seja melhor que a anterior (que poderá aumentar o IVA para até 9% no segmento)”, avalia o banco.
Sobre a Shoppingo banco lembra que, em abril, ao dar suas impressões sobre os impactos da Reforma Tributária no setor de shopping centers, a primeira opinião foi negativa, pois estimou um impacto em torno de 3% no FFO (fluxo de caixa das operações).
Mas, nesta nova versão, o governo (i) excluiu a dedução fiscal do valor de mercado das suas carteiras, mas (ii) aumentou muito o desconto na taxa de imposto (de 20% para 60%, o que significa que o novo IVA o imposto será de apenas 10,6%).
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Os analistas do banco veem dois cenários possíveis: (i) o pior caso de um impacto de 0,5-1,5 pontos percentuais (pp) nos FFOs, caso as empresas não repercutam os impostos mais elevados nas rendas dos inquilinos no “regime de tributação simples”; ou (ii) o melhor – e mais provável – cenário, em que o IVA mais elevado é adicionado à conta de renda (ganho de 5,5-9,5 pp no FFO).
O BTG também acredita que as carteiras de shoppings mais dominantes terão maior probabilidade de atingir o melhor cenário (ou seja, empresas listadas), enquanto os ativos mais fracos poderão sofrer mais (com maior exposição a lojistas no regime do Simples, maior exposição ao imposto sobre presumidos lucro, menor poder de negociação, entre outros).
Em relação ao setor de construção, no texto anterior sobre a reforma, esperava-se que as incorporadoras de baixa renda se beneficiassem de uma alíquota menor (unidades com valor de até R$ 270 mil pagariam menos imposto), enquanto as incorporadoras de alta renda veriam um aumento de 2 a 8 pp em IVA. Na nova versão, a única alteração na estrutura fiscal é que as empresas de construção passarão a ter direito a maiores descontos no IVA base (desconto de 40% face aos anteriores 20%).
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Os analistas, portanto, ainda esperam que as incorporadoras de baixa renda sejam as vencedoras, uma vez que (i) casas com valor inferior a R$ 450 mil deverão ter impostos mais baixos e/ou gerar créditos fiscais.
No entanto, no sector de rendimento elevado vemos empresas com uma carga fiscal de IVA de até 5% das receitas, o que ainda está significativamente acima da actual taxa de 2%. “Como tal, mantemos a nossa visão positiva sobre os promotores de baixo rendimento (a procura é sólida, a dinâmica positiva dos lucros, os custos sob controlo, etc.), ao mesmo tempo que acreditamos que os promotores de médio/alto nível poderão ver uma maior deterioração da acessibilidade”, avalia o banco.
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