As autoridades norte-americanas estão preocupadas que a próxima recessão possa ser intensificada por uma cascata de falências no sector hipotecário, causada por uma enorme queda nos preços da habitação, mercados congelados e incumprimentos crescentes.
O Conselho de Supervisão da Estabilidade Financeira dos Estados Unidos (FSOC), um órgão altamente técnico de reguladores financeiros criado após a crise de 2008, soou o alarme na última sexta-feira (10) sobre uma indústria crescente e influente que tem escapado em grande parte à supervisão: as empresas hipotecárias não bancárias.
Ao contrário dos bancos tradicionais, as empresas hipotecárias não bancárias estão fortemente expostas a mudanças no mercado hipotecário, dependem de investimentos que podem esgotar-se em tempos de tensão e não dispõem de reservas estáveis às quais recorrer em situações de emergência. E, ao contrário dos bancos, estas empresas são mal regulamentadas a nível nacional.
O FSOC alertou que estas vulnerabilidades únicas correm o risco de um efeito dominó numa crise futura em que múltiplas empresas hipotecárias falam, os mutuários sejam excluídos do mercado hipotecário e o governo federal assuma as perdas.
“Simplificando, as vulnerabilidades das empresas hipotecárias não bancárias podem amplificar os choques no mercado hipotecário e minar a estabilidade financeira”, afirmou a Secretária do Tesouro dos EUA, Janet Yellen, que preside o FSOC, no relatório.
Os reguladores federais estão a apelar aos estados e ao Congresso para que tomem medidas relativamente aos riscos em questão, incluindo a criação de uma reserva financiada pela indústria para aliviar a pressão causada quando uma empresa hipotecária entra em falência.
Apesar do termo diferente, essas empresas tornaram-se jogadoras empresas vitais que fazem a maioria das hipotecas nos EUA hoje. Eles incluem grandes marcas como Rocket Mortgage, PennyMac e Mr. Cooper.
Em 2022, as empresas hipotecárias não bancárias originaram cerca de dois terços das hipotecas norte-americanas e tinham direitos a 54% dos saldos hipotecários, de acordo com o FSOC. Crescimento significativo desde 2008.
Na verdade, os gestores de hipotecas não bancárias detêm os direitos de serviço de quase 6,3 biliões de dólares em saldos pendentes de hipotecas seguradas por agências – representando 70% do total.
As empresas hipotecárias não bancárias têm “vulnerabilidades” que podem ser responsáveis por “amplificar e transmitir o efeito de um choque ao mercado hipotecário e ao sistema financeiro mais amplo”, afirmou a agência.
Por exemplo, se os preços das casas caírem numa crise futura, as empresas hipotecárias poderão simultaneamente perder dinheiro e enfrentar crises de caixa que lhes tornariam difícil pedir contribuições aos investidores em nome de mutuários com restrições, afirmou o FSOC.
Estes desafios seriam exacerbados pelos montantes relativamente elevados de dívida que estas empresas têm.
Esta pressão sobre as empresas hipotecárias não bancárias prejudicaria então os mutuários que procuram hipotecas e poderia forçar o governo federal a assumir as obrigações, de acordo com os reguladores.
Pedido de ação
Yellen e os seus colegas apelaram na sexta-feira passada aos reguladores estatais para melhorarem os requisitos e padrões para as empresas hipotecárias, incluindo a forma como poderiam ser liquidadas com segurança numa crise.
Para fazer face à pressão de liquidez durante um período de tensão, os reguladores pediram ao Congresso que considerasse legislação que proporcionaria novas autoridades à Associação Nacional de Hipotecas do Governo para expandir um programa de apoio de alívio.
Além disso, os reguladores disseram que o Congresso deveria considerar a criação de um fundo – financiado por empresas hipotecárias não bancárias – para “fornecer liquidez aos gestores de empresas hipotecárias não bancárias que estão insolventes ou que atingiram o ponto de falência”.
Em resposta, a Bank Mortgage Association (MBA), um grupo industrial trocadeclarou que apoia os objectivos do FSOC para um “mercado de serviços financeiros estável e sustentável”, mas descreveu algumas das recomendações como “desnecessárias”.
“Anos de capital punitivo e tratamento regulatório já limitaram a determinação e a capacidade das instituições depositárias de participarem nos mercados de empréstimos e serviços hipotecários”, disse Bob Broeksmit, presidente e CEO da MBA, em comunicado na sexta-feira.
“Embora apoiemos os padrões nacionais para requisitos de liquidez e capital, a imposição de requisitos sobre supervisão dupla ou entidades de supervisão num mercado fortemente regulamentado irá adicionar custos e complexidade significativos.”
O MBA alertou que fazer estas mudanças poderia reduzir a concorrência e aumentar os custos dos empréstimos.
Scott Olsen, diretor executivo da Community Home Lenders of America (CHLA), outro grupo de trocadisse que o relatório do FSOC não indica um risco significativo para o contribuinte, apenas um risco limitado para o sistema financeiro como um todo.
“Dados os desafios atuais de possuir casa própria, a CHLA espera que os reguladores não exagerem este risco limitado com regulamentações e taxas que restringem o acesso das hipotecas ao crédito”, disse Olsen num comunicado.
Até mesmo alguns reguladores estão preocupados com o novo plano do FSOC.
Brandon Milhorn, presidente e CEO da Conferência de Supervisores Bancários Estaduais, alertou em um comunicado na sexta-feira passada que a recomendação de estabelecer um novo fundo de liquidez é “na melhor das hipóteses prematura”.
“Antes de considerar qualquer proposta, o Congresso deveria exigir muito mais pesquisas e análises sobre as consequências potencialmente dramáticas e não intencionais desta recomendação”, disse Milhorn.
“Estou preocupado que esta recomendação possa impactar negativamente o mercado hipotecário não bancário, especialmente para mutuários de renda baixa e moderada, grupos minoritários, compradores de casas pela primeira vez e veteranos.”
No entanto, Patricia McCoy, professora da Escola de Direito do Boston College, alertou que a dependência das empresas hipotecárias não bancárias de empréstimos de curto prazo para financiamento “torna-as vulneráveis ao colapso” se as taxas de juro subirem ou os empréstimos diminuírem. .
“As empresas hipotecárias não bancárias são escassamente capitalizadas, o que as torna vulneráveis à falência caso percam o financiamento ou se os incumprimentos hipotecários aumentarem”, disse McCoy, um antigo regulador hipotecário.
“A partir do início de 2007, assistimos a um tsunami de empresas hipotecárias não bancárias falir precisamente por estas razões.”
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