O cenário de estagnação do setor imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro nos últimos dez anos tem obrigado o governo a pensar em medidas para facilitar os empréstimos. Especialistas consultados por CNN apontam o aumento do custo do crédito, com taxas de juros de dois dígitos, e os elevados saques de poupança como as principais dificuldades do setor.
Há 10 anos, o setor imobiliário representava cerca de 7% do PIB, atingindo 9% em 2015. Desde então, as taxas têm-se mantido próximas deste valor.
Segundo Fábio Gallo, professor de finanças da FGV EAESP, o problema no setor imobiliário se deve às “taxas de juros mais altas — que afetam fortemente a demanda por crédito imobiliário —, com diversas incorporadoras em processo de fusão ou recuperação judicial, e o Minha Casa Minha Vida menor. Além de ter passado pela pandemia.”
Em um evento de Conversas da CNN em junho deste ano, o secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello, disse que, diante desse cenário, a secretaria está trabalhando para atrair grandes fundos de pensão e investimentos para o mercado de crédito imobiliário, criticando também o nível de juros taxas.
Com isso, a medida provisória (MP) do Clique — que traz um dispositivo para reanimar esse mercado — tem sido debatida.
Grande parte do mercado espera que a taxa básica de juros, a Selic, possa subir na próxima reunião do Banco Central (BC), marcada para 17 e 18 de setembro. O movimento poderá pressionar ainda mais os preços do setor, reforça o especialista.
Além disso, diz Gallo, as taxas são pressionadas pelos saques no sistema de poupança, principal fonte de recursos para financiamento imobiliário no país e que serve de “guia” para as taxas cobradas no setor.
Só nos últimos dois anos, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) registrou uma retirada líquida de mais de R$ 150 bilhões. O saldo passou de R$ 1,035 trilhão ao final de 2020 para R$ 983 bilhões ao final de 2023.
Taxas da indústria
Atualmente, a taxa mais elevada para pessoas físicas é na forma de valor da casa — empréstimo que dá o imóvel em garantia e passa a ser propriedade do banco via alienação fiduciária — com 17,85% ao ano em maio de 2024. Na outra ponta, a alíquota do FGTS é de 7,84%.
Em julho do ano passado, as taxas de juros do setor eram de 11,9%, em média, diminuindo para 10,8% em novembro do mesmo ano. E não devem diminuir ao longo deste ano, segundo a Acebip.
“Com os juros mais altos, voltamos à regra máxima de 12% mais a Taxa Referencial (TR), provocando uma forte saída das cadernetas de poupança e dos bancos, com medo de emprestar dinheiro, recuando ainda mais”, diz Gallo.
Essas regras destacadas pelo especialista são aquelas praticadas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pelo governo federal. A regra “trava” o rendimento da poupança em 0,5% ao mês mais a taxa referencial quando a taxa Selic estiver acima de 8,5% ao ano. O SFH também inclui iniciativas do Minha Casa Minha Vida.
No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não há limite definido, as condições são livremente negociadas entre a pessoa e o banco, e incluem outras modalidades de financiamento, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários ( CRI) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
Com eles, as construtoras e incorporadoras deixam de depender apenas do sistema de poupança e empréstimo.
Diante desse cenário, o especialista da FGV destaca que o problema presente no setor imobiliário é estrutural, exigindo mudanças efetivas na gestão da fonte de recursos, bem como um cenário fiscal que permita uma taxa de juros menor.
“Depende do governo, do Banco Central e do setor com outras entidades, ter estruturas dinâmicas de ambos os sistemas, obtendo mais recursos para ter mudanças estruturais. Tivemos agora a ‘fuga da galinha’, com aumento de 1,4% (do PIB). Mas depende de poupanças e investimentos para se manter sustentável”, considerou Gallo.
Soluções para acelerar o crédito imobiliário
Dentro do Crédito, é debatida a medida provisória (MP) que traz um dispositivo para reanimar esse mercado.
A ideia é utilizar a Sociedade Gestora de Ativos (Emgea), empresa pública federal não financeira de capital privado, para reforçar um mercado secundário de crédito imobiliário.
Atuaria como securitizadora, adquirindo carteiras de crédito de instituições financeiras e permitindo aos bancos vender no mercado carteiras de recebíveis que, em geral, são indexadas à Taxa Referencial (TR).
A operação converteria a taxa para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que tem melhor remuneração, e os investidores seriam remunerados mesmo em casos de inadimplência.
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