Localizado a menos de 20 quilômetros da Esplanada dos Ministérios, em Brasília, com oito mil casas e apartamentos, o condomínio residencial Jardins Mangueiral é o ponto de partida escolhido pelo economista Carlos Vieira para responder a uma questão com consequências sociais de enorme importância: projetos de parcerias público-privadas podem (PPP) são alternativas viáveis para mitigar o déficit habitacional no Brasil?
A relevância não é exagero: o país tem carência de 6,2 milhões de moradias, pessoas vivendo em condições precárias e sem acesso adequado a serviços básicos, segundo levantamento atualizado pela Fundação João Pinheiro em 2023.
É preciso oferecer soluções, mas o projeto esbarra em limitações orçamentárias nos três níveis de governo: fala-se em investimentos de mais de R$ 2 trilhões para resolver esse drama. Nada, como sabemos, que o poder público consiga resolver sozinho.
Vieira passou então a estudar a fundo esse projeto imobiliário no Distrito Federal como objeto de pesquisa no mestrado em Finanças que cursou na Universidade Sorbonne (França).
A resposta à pergunta inicialmente colocada passou a ser o livro “Parceria Público-Privada (PPP) – Alternativa para o Crescimento do Crédito Imobiliário no Brasil”.
Funcionário de carreira e presidente da Caixa Econômica Federal desde novembro do ano passado, o autor fará o lançamento às 19h30 desta terça-feira (13), no PDI da Asa Sul, em Brasília.
A PPP Jardins Mangueiral, cujo contrato foi assinado em 2009 pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab), foi a primeira do gênero no Brasil. Ele inovou com um modelo misto, uma combinação de esforços, que deu certo.
O governo do DF firmou a parceria cedendo um terreno de aproximadamente 200 hectares, localizado na região administrativa de São Sebastião, na confluência com o Jardim Botânico —área relativamente valorizada da capital federal.
Seis empresas privadas foram responsáveis pela infraestrutura urbana e pela construção das 8 mil unidades habitacionais do empreendimento. Possui infraestrutura urbana de água e esgoto, iluminação pública, ruas pavimentadas, áreas de lazer, praças e parques.
As unidades habitacionais — casas de dois e três dormitórios, além de apartamentos de dois dormitórios — foram alocadas às famílias cadastradas no cadastro de beneficiários da Codhab.
A Caixa financiou os imóveis por meio do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Segundo Vieira, ao mesmo tempo que desonerou o orçamento público, a PPP foi lucrativa para o parceiro privado. O lucro líquido do projeto ficou 80% acima do modelo convencional porque não houve gastos com terrenos.
Conclusão do atual presidente da Caixa: “As parcerias público-privadas, no contexto imobiliário brasileiro, mostram-se uma alternativa capaz de mitigar os desafios enfrentados ao consolidar estratégias para erradicar o déficit imobiliário no país — desde que haja , por parte do poder público, uma contrapartida atrativa e vantajosa, como a doação de terreno para construção do empreendimento”.
Primeira PPP habitacional do Brasil, o projeto Jardins Mangueiral tornou-se referência de sucesso, diz Vieira no livro.
Não há necessidade de falar sobre uma solução única. Mas a experiência detalhada pelo autor, se replicada em outras cidades, poderá ajudar na mobilização do capital privado e contribuir decisivamente para combater o défice de 6,2 milhões de habitações.
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