A suspensão do pagamento dos aluguéis do prédio Lubrax, sede da Vibra (VBBR3) no Rio de Janeiro (RJ), interrompeu o fluxo de receitas dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) que têm como garantia o aluguel pago pela empresa e gerou preocupação entre os investidores que detinham os títulos de dívida – agora em situação de incumprimento. Especialistas e representantes do mercado estão divididos sobre o caso e as consequências para o segmento imobiliário.
Em 2012, a Vibra assinou contrato com a Confidere para a construção do imóvel no modelo construir terno (BTS) – quando o espaço é construído de acordo com a necessidade do inquilino. A empresa de petróleo e gás pagaria o aluguel do espaço até 2031 e depois se tornaria proprietária do prédio.
Para arrecadar recursos para o projeto, a construtora optou pela emissão de CRIs. Nessa operação, a empresa “embala” e vende as receitas futuras do empreendimento em troca do capital do investidor.
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No caso do prédio Lubrax, as receitas futuras – ou recebíveis – seriam os aluguéis pagos pela Vibra, conforme contrato com a Confidere. “A premissa é que o locatário, caso interrompa a locação, fica obrigado ao pagamento de multa equivalente a todo o restante do prazo contratual”, afirma Vander Ferreira de Andrade, advogado especializado em direito imobiliário. “No entanto, a Vibra alega que existem cláusulas contratuais que a dispensam de continuar como inquilina”, considera.
Segundo a empresa, o contrato deixava claro que a Confidere não poderia permitir que o prédio fosse sujeito a penhoras judiciais. A construtora, reforça a empresa, descumpriu o acordo e a Vibra teve que vender o prédio em leilão judicial, em abril de 2024, por R$ 133 milhões.
A Vibra alega que, como nova proprietária do imóvel, o contrato de locação foi rescindido e não há razão legal ou contratual para continuar pagando o aluguel. Dessa forma, o fluxo de receitas dos CRIs foi interrompido, gerando a atual discussão no mercado.
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Falta de garantia real no contrato?
Gustavo Ribas, gestor da Navi Capital, vê o movimento da Vibra com naturalidade e chama a atenção para a ausência de alienação fiduciária no contrato – quando o devedor oferece o imóvel como garantia ao credor até o pagamento integral da dívida.
“Isso em nosso processo de investimento nunca teria acontecido. Gostamos de operações de crédito que, se tudo der errado, podemos recuperar”, acrescentou o executivo, que participou de painel durante evento da TAG Investimentos nesta quarta-feira (15).
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Ribas disse que não analisou a operação de crédito dos CRIs da Vibra, que prefere investir quando há garantia real. Ele explica que o CRI foi emitido colocando como garantia um contrato atípico – que não segue o que está previsto em lei e que coloca termos específicos estabelecidos entre duas partes.
Do ponto de vista jurídico e jurídico, o executivo diz que a operação parece correta, mas é preciso analisar o caso como um todo. “A discussão é se a empresa utilizou essas ferramentas legais que estão previstas no contrato e na legislação, para se beneficiar do espalhar, pois o nome CRI era o nome da empresa. Nesse momento, a empresa teve a oportunidade de comprar o ativo em leilão e o contrato terminou”, ponderou.
Outras interpretações do caso
Amanda Martins, sócia da Canal Securitizadora, tem outra interpretação do caso e defende a manutenção do pagamento do aluguel do prédio, mesmo após a compra do espaço pela Vibra.
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“A operação de securitização é pública, então não há como alegar desconhecimento [sobre os compromissos da operação]”, ele aponta. “Na minha visão, sendo o apoio do CRI um BTS, a Vibra deveria continuar pagando o aluguel”, diz.
Ela lembra ainda que muitos CRIs são estruturados a partir de um contrato de locação atípico e não há obrigatoriedade de definição de garantias para o título. “Claro que a alienação fiduciária reforça o papel, mas você pode ter um CRI limparsem garantia”, explica Amanda.
Marcelo Fayh, analista de fundos imobiliários da L&S, segue a mesma linha e avalia que a Vibra sim faz parte da operação que financiou a construção do imóvel e, portanto, deve honrar o compromisso que assumiu com os investidores.
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“O contrato estabelece que o valor que a Vibra se comprometeu a pagar por mês para utilização do imóvel até 2031 seria repassado aos investidores que estariam financiando esse prédio”, pontua. “A Vibra não está pagando um aluguel tradicional, a empresa assumiu o papel de devedora nesse contrato”, argumentou o analista, em entrevista com Liga dos FIIs.
Risco para o mercado imobiliário?
Para Fayh, se a Justiça permitir a suspensão do pagamento dos aluguéis da Vibra e, consequentemente, a interrupção das receitas dos CRIs, incentivará uma insegurança prejudicial ao mercado de CRIs e ao segmento imobiliário em geral.
“Esse é um precedente que realmente desestabiliza o mercado”, concorda Andrade. “Isso porque os CRI são anunciados como tendo garantias absolutas e a hipótese em análise está demonstrando que eles não estão isentos de riscos ou tempestades”, ressalta.
O advogado lembra que os CRIs não possuem garantia vinculada ao FGC (Fundo de Garantia Geral (FGC), mas estão vinculados diretamente ao imóvel. O adquirente (comprador), acrescenta, deve levar em conta eventuais obrigações decorrentes da aquisição, como, por exemplo, remunerar o Cris.
Em nota, a Vibra afirma que “não descumpriu quaisquer obrigações que assumiu perante o mercado e não possui relacionamento direto com os titulares dos CRIs”. Confira o documento completo.
