O Fundo Imobiliário TRBL11 (Tellus Rio Bravo Localística Local), gerenciado pelo Rio Bravo Investimentos em parceria com a Tellus, ainda é pressionada pelo padrão dos Correios, o principal inquilino do Contagem Logistics Center, em Minas Gerais.
Em março, o fundo aumentou uma receita operacional de R $ 3,65 milhões (R $ 0,47 por cota) e um resultado líquido de R $ 2,99 milhões (R $ 0,39 por cota), com distribuição de cotações mantidas em R $ 0,58 por cota, nível que a gerência pretende apoiar até o final do semestre. Antes do padrão dos correios, o valor pago nos ganhos era de R $ 0,90.
A fonte do problema remonta a novembro de 2024, quando os Correios não pagaram os aluguéis relacionados à propriedade. Em março deste ano, o arrendatário notificou o Fundo sobre o término unilateral do contrato de arrendamento atípico, que deve desocupar até agosto. A decisão, no entanto, foi desafiada pelo gerente.
Apesar da alegação de que a propriedade foi banida, o fundo afirma que todos os requisitos estruturais foram atendidos. O desinterdão parcial foi concedido em dezembro e, neste mês, a propriedade foi totalmente liberada para uso pela defesa civil de Contagem.
“Temos um contrato válido, em vigor, e não houve não conformidade. O próprio contrato prevê seis meses para realizar reparos em caso de proibição, e entregamos as intervenções antes desse prazo”, diz Felipe Ribeiro, gerente de imóveis do Rio Bravo, para InfoMoney. “Nossa leitura é que os Correios precisam honrar obrigações contratuais”.
Segundo o gerente, se o Correio insistir no término sem pagar as penalidades, o fundo recorrerá à maneira judicial. “Vamos cobrar no tribunal o que é devido, incluindo a multa contratual. A propriedade está em perfeitas condições”.
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AAA derramou e aquecida demanda regional
Ribeiro menciona que o Contagem do Centro de Logística é considerado um dos ativos mais modernos da região. Entregue em 2019, o galpão possui padrão AAA e está localizado em uma região com baixa vaga.
“A propriedade segue com o acesso controlado pelos correios, que possui equipamentos de alto valor, entre US $ 15 e US $ 20 milhões. Mas, uma vez liberado, estamos confiantes de que será rapidamente ocupado por outro inquilino, para a qualidade e a localização do ativo”, diz Ribeiro.
Gerente diz que tem autorização financeira
Apesar do impasse nos correios, o TRBL11 mantém uma situação financeira considerada confortável, a equipe do Rio Bravo avalia.
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O fundo possui cerca de 10% do patrimônio líquido – entre R $ 60 e R $ 70 milhões – o suficiente para suportar as obrigações em andamento, incluindo um único CRI vinculado ao seu próprio ativo de contagem.
Além disso, o fundo possui mais de R $ 160 milhões em recebíveis em relação à venda da propriedade Duque de Caxias (RJ), realizada no ano passado. Esses valores estão agendados para entrada entre a segunda metade de 2025 e o final de 2026.
“Temos dinheiro relevante o suficiente e a receber. Não há preocupação com a liquidez do fundo”, diz o gerente.
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Em relação à vaga, que é de 2,5%, o fundo registrou a saída de um inquilino de ativos em Guarulhos (SP) em março – um movimento já previsto desde o ano passado. Ribeiro diz que a gerência já começou a visitas com novos inquilinos em potencial para preencher esse espaço.
“O cenário macroeconômico dificulta muito o novo crescimento, mas nossa estratégia permanece a mesma. Trbl11 é um fundo sólido, com inquilinos de longa data e renomado. Temos, por exemplo, Braskem no portfólio e ficamos com a BRF como um ativo que vendemos no ano passado.
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