O mercado de fundos imobiliários acumulou alta de cerca de 24% entre maio de 2023 e abril deste ano com tendência de queda da Selic. Após esse intervalo, o mercado passou a cogitar mudar a trajetória das taxas e os FIIs devolveram parte dos seus ganhos e começaram a se movimentar lateralmente. Agora, com o início do ciclo de aumento dos juros, o que esperar desta classe de ativos?
“Claro que sim [a elevação da Selic] influencia muito o mercado de FII, que tem uma correlação muito alta com o comportamento das taxas de juros”, confirma Larissa Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA. “Qualquer oscilação na curva longa de juros, por exemplo, acaba influenciando principalmente os preços dos FII”, completa.
Isso porque a alta dos juros torna a renda fixa mais rentável e estimula a migração de investidores de produtos de renda variável – como os FIIs – para a modalidade, que oferece menos risco. O movimento tende a derrubar os preços dos ativos de maior risco, que perdem valor de mercado.
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“Sei que o IPCA+ 6,20% do Tesouro Direto é muito atrativo e vai tirar dinheiro dos fundos imobiliários, mas não podemos ignorar que uma carteira de FIIs com risco baixo ou médio dá ao investidor hoje, implicitamente, algo entre a inflação e 8 % ou 9%”, diz Marcos Baroni, chefe de pesquisa em fundos imobiliários da Suno, que considera o prazo médio da carteira do portfólio para o cálculo.
Ele reconhece que o potencial dos FIIs pode não estar tão claro para todos os investidores hoje – o que acaba gerando oportunidades. “Muitos vendem, mas muitos também compram”, lembra.
Segundo o professor Baroni, é nesses momentos em que não parece fazer sentido investir em fundos imobiliários que o investidor tem a oportunidade de acumular rentabilidade – comprando bons ativos depreciados e que rendem retornos relevantes.
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“Dói ver o patrimônio se movimentando para os lados e até caindo, mas prefiro dizer que isso é uma espécie de mola comprimida”, compara. “Em algum momento essa mola comprimida se soltará, tiraremos o grito da garganta e começaremos a nos arrepender de não termos mais oportunidades de compra como temos hoje”, observa.
FIIs “tijolo” ou FIIs “papel”?
Embora a taxa de juros no Brasil já seja elevada, novos aumentos tendem a restringir projetos imobiliários, que se tornam menos viáveis devido ao alto custo do capital, explica Artur Carneiro, sócio fundador da Éxes
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“Por outro lado, o cenário parece ser ainda mais favorável para investidores em FIIs ‘papel’”, diz o gestor, que se refere a fundos que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou mesmo à taxa CDI – que acompanha a Selic movimentos. “Com altas taxas de juros e isenção de impostos [dos rendimentos]essa classe de investimento se torna cada vez mais atrativa em comparação com outras opções disponíveis no mercado”, afirma.
Embora em um cenário mais desafiador, Larissa, do Itaú BBA, não descarta os FIIs “tijolo” – aqueles que investem diretamente em imóveis. Do ponto de vista operacional, o analista não vê, por enquanto, qualquer impacto nas operações destes fundos.
“Não temos visto pressão na taxa de vacância de armazéns logísticos ou de shopping centers, que estão gerando receita”, ressalta. “Os escritórios estão atrasados na recuperação, mas mesmo assim alguns locais também apresentam algum tipo de recuperação”, detalha.
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Nos últimos 12 meses, 56 dos 115 principais fundos imobiliários do mercado apresentaram rendimento de dividendos (taxa de retorno sobre dividendos) acima de 10,65%, percentual do CDI após o aumento da Selic – e referência para investimentos em renda fixa.
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