A reavaliação dos ativos do FII XP Malls (XPML11) apresentou valorização de aproximadamente 8% da carteira do fundo de compras – o que representa um aumento de R$ 467 milhões no valor justo considerado dos imóveis. O aumento chamou a atenção do mercado e lançou luz sobre um ponto que deve permanecer no radar do investidor: o potencial construtivo dos FIIs.
Isso porque, entre os pontos que fizeram a diferença na reavaliação do XPML11, está a inauguração da expansão do Catarina Fashion Outlet, que agregou ao empreendimento um total de mais de 21 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), localizada em São Roque (SP).
“De modo geral, a ampliação de um ativo da carteira do FII é positiva porque demonstra que o gestor consegue gerar valor adicional com a mesma área que já está dentro do fundo”, explica Artur Losnak, da Zagros. “Ou seja, é possível gerar renda adicional com pouco investimento”, explica.
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Na prática, o fundo transforma o metro quadrado que era apenas terreno em ABL, custeando apenas as despesas de construção.
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Como descobrir o potencial construtivo de um FII?
O potencial construtivo deverá ser observado principalmente nos fundos de shopping centers e, em alguns casos, na logística, informou Marcos Baroni, chefe de pesquisa de fundos imobiliários da Suno, ao vivo em seu canal no YouTube.
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Os fundos de rendimento urbano, acrescenta, também podem beneficiar da construção, por exemplo, de lojas no terreno que actualmente alberga um supermercado.
As informações sobre o potencial construtivo, porém, não são tão acessíveis aos investidores, lamenta Larissa Nappo, analista do Itaú BBA.
“É um ponto que deveria ser observado pelos investidores, mas nem todos olham e nem todos os gestores comunicam”, afirma. “Normalmente descobrimos essas informações em conversas com gestores e em teleconferências de fundos”, acrescenta.
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Uma das exceções é a Bresco Logístico (BRCO11), que possui “12 imóveis com 472 mil metros quadrados de ABL e potencial de expansão de área em 7%”, destaca o relatório mensal do portfólio.
As informações sobre obras em andamento estão mais acessíveis. É o caso da GGR Covepi (GGRC11), que atualmente está ampliando um armazém arrendado à SantaCruz, distribuidora de medicamentos, em Goiás. A entrega da primeira fase da obra está prevista para este mês.
Larissa também cita a futura expansão do shopping Uberaba (MG), que faz parte do portfólio HSI Malls (HSML11), e a revitalização do shopping Parque Dom Pedro, que deve aumentar a ABL do Hedge Brasil Shopping (HGBS11). em aproximadamente 4%.
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“É importante que o investidor olhe os FIIs que tem atualmente em carteira e veja se algum deles está passando por esse processo de expansão”, sugere Baroni. “Todo mundo que passa por esse processo tende a ver um aumento no valor dos ativos”, acrescenta.
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Impacto da reavaliação de ativos
De acordo com a Instrução CVM 516/11, os FIIs “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – são obrigados a realizar avaliação dos imóveis em carteira pelo menos uma vez por ano. O procedimento permite ao fundo estimar o valor do seu patrimônio de forma profissional e atualizada – que representa a soma do seu patrimônio menos as suas obrigações financeiras.
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“Nos fundos tijolos, há momentos de alta e queda no valor dos ativos”, explica Baroni. “Um prédio com desocupação pode ter reavaliação patrimonial negativa [e influenciar a relação preço/valor patrimonial (P/VP) do fundo]”, alerta. “Às vezes o desconto vira prêmio e o prêmio vira desconto”, acrescenta.
O especialista da Suno cita o exemplo do próprio XPML11, que negociava com prêmio antes da reavaliação e, após o procedimento, passou a operar com desconto – considerando o P/VP.
Quanto mais próximo o indicador estiver de 1, mais próximo o fundo estará do valor considerado justo. Acima desse nível, a cota é negociada com prêmio e, abaixo, com desconto. O XP Malls tem hoje um P/VP de 0,94 – o que representaria um desconto de 6%.
“É muito importante, portanto, que o investidor observe esse contexto e não avalie isoladamente a fotografia P/VP, o que pode induzir o investidor ao erro”, acrescenta Baroni, considerando que se o valor patrimonial do fundo estiver desatualizado, a análise do indicador perde eficiência.
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