A XP alterou a recomendação do fundo tijolo Pátria Prime Offices (HGPO11) de neutra para compra, com preço-alvo de R$ 342 por ação — equivalente a um potencial de valorização de 10,3%. A revisão da recomendação é baseada na qualidade e localização privilegiada dos ativos, além da revisão dos contratos de aluguel, o que deverá aumentar as receitas do fundo.
“Apesar do cenário incerto para os fundos tijolo, vemos potencial de ganhos de capital para o HGPO11, tendo em vista que o fundo acaba de realizar uma reavaliação do valor contábil de seus imóveis, resultando em uma variação positiva de 11,49% do seu valor patrimonial”, diz o relatório da XP, assinado pela gestora de fundos listada Maria Fernanda Violatti.
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O FII de edifícios corporativos possui dois empreendimentos em seu portfólio, que totalizam uma área bruta locável (ABL) de 12,7 mil metros quadrados, o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum. Ambos não atendem aos requisitos para classificação Triplo Amas Violatti considera quais outras características os tornam muito competitivos.
Segundo a reportagem, são prédios de alto padrão, localizados na região da Faria Lima, área premium da cidade de São Paulo, com locatários concentrados no setor financeiro e em holdings familiares. A taxa de vacância é de 3,4% e 73% da receita de aluguel do FII vence após 2025.
“Os preços de aluguel praticados na Faria Lima para imóveis do mesmo padrão são em média R$ 300/m². Observamos que o fundo realizou algumas renovações de contratos com lojistas em patamares entre R$ 300/m² e R$ 350/m², o que, a nosso ver, sustenta a possibilidade de aumento de receita no futuro”, diz o relatório.
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Em junho de 2024, o aluguel médio do fundo era de R$ 285/m². 38% dos contratos estão programados para serem revisados em 2024.
Às 11h25 (horário de Brasília), as ações HGPO11 eram negociadas praticamente estáveis na B3, com leve alta de 0,07%, a R$ 310,20. Desde o início do ano, o fundo acumula valorização de 10,02%.
Proposta de aquisição
Em maio, o Pátria Prime Offices recebeu proposta para aquisição de 100% dos ativos da RBR Asset. O valor ofertado foi de R$ 618 milhões, equivalente a R$ 48,5 mil por metro quadrado e cap rate de 5,7% quando comparado à receita de locação dos últimos 12 meses.
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O valor representou um ágio de 15% em relação ao valor patrimonial divulgado no relatório de abril. Porém, a reavaliação do imóvel teve variação positiva de 11,49%, o que reduziu o prêmio da proposta para 2,4%.
“A nosso ver, se aprovada em assembleia, a proposta poderá gerar valor para os acionistas, com ganhos de capital significativos”, escreve Violatti. “Vale destacar que o fundo RBRF11 possui participação relevante em ações HGPO11 e considera a venda de ativos como possível gatilho de crescimento do valor de suas ações.”
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