A Invisto, startup brasileira criada por João Vianna – um dos fundadores da Loft –, se prepara para lançar em setembro seu segundo fundo focado em residências de luxo nos Estados Unidos, com retorno potencial de até 18% ao ano em dólares. A empresa é especializada em mapear imóveis antigos em bairros nobres para comprar, demolir e construir casas modernas e de alto padrão, visando lucrar com as vendas.
“Estamos montando a estrutura do fundo, mas a ideia é arrecadar entre US$ 150 milhões e US$ 200 milhões, com mais de 200 casas em carteira. Desta vez, haverá a possibilidade de entrada com cheques menores”, afirma João Vianna.
O novo fundo terá aporte mínimo de R$ 100 mil, com opção de ser em reais. Dessa forma, a empresa espera que o acesso dos investidores seja mais abrangente do que no primeiro fundo, lançado no ano passado, que exigiu um investimento muito maior em moeda americana, a partir de US$ 500 mil (cerca de R$ 2,7 mil). .
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Segundo o executivo, a estratégia de redução da taxa de entrada, mesmo que inclua investidores de alta renda, está alinhada a um movimento de maior conscientização dos brasileiros sobre a diversificação de portfólio em ativos internacionais e moedas fortes. “Cada vez mais os investidores veem que é importante ter uma parcela de seus ativos protegida do risco Brasil”, acrescenta o CEO da Invisto. É uma tendência que ganha força, dada a maior oferta de conteúdos e iniciativas de educação financeira, bem como o advento de plataformas como Avenue, C6 Bank, Nomad e XP.
No primeiro fundo da Invisto a procura foi superior ao esperado, totalizando 92 investidores. “Inicialmente queríamos arrecadar US$ 50 milhões, mas houve muita procura e aumentamos para US$ 65 milhões. A ideia é concluir quase 90 projetos de casas no período desse primeiro fundo”, explica Vianna. Dos recursos investidos, 85% vieram de brasileiros e 15% de americanos e vizinhos latino-americanos.
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Segundo Vianna, o mercado imobiliário americano tem a vantagem de ser muito transparente. Utilizando a tecnologia para acessar dados históricos de transações imobiliárias, é possível fazer comparações e análises robustas de preços e potencialidades de localizações.
Peculiaridades do mercado americano
Fundada em 2022, a Invisto atua em investimentos, tecnologia e inteligência de dados. João Vianna, que é economista e especialista no mercado imobiliário, tem dois sócios na liderança. Victor Magalhães é co-CEO da Invisto, engenheiro civil que trabalhou em grandes empresas como a consultoria Bain & Company e foi executivo da Loft, e Rafael Rebouças, COO da empresa, também engenheiro com experiência em infraestrutura e tecnologia construtoras, além de fundador da startup Joy Living.
A Invisto começou a trabalhar com projetos de casas nas cidades de Orlando e Winter Park, no estado da Flórida. No segundo fundo de investimentos, pretende incluir também Tampa, no mesmo estado.
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Olhando para o futuro, a empresa já mapeou bairros nobres de outras cidades do chamado Cinturão do Sol, incluindo Miami (Flórida), além de Houston, Dallas, Austin, Texas. “Na porção sul dos Estados Unidos os impostos são mais baixos, há grande atratividade para empresas e geração de empregos”, destaca. Os bairros selecionados possuem boas infraestruturas e estão equipados com comércio, serviços e escolas.
Mais do que uma oportunidade de ganhar dinheiro, demolir casas antigas em bairros consolidados para construir casas modernas tornou-se uma oportunidade de negócio, dado o cenário geral de obsolescência do mercado residencial americano.
A deterioração é uma oportunidade de negócio
Regra geral, a capacidade de construção continua a ser mais lenta do que o ritmo de deterioração do parque habitacional, que atingiu uma idade média de 43 anos. Esse nível pode parecer razoável em termos de padrões de construção em alvenaria no Brasil, mas é um problema sério nos EUA, onde 94% das casas têm a madeira como base de suas estruturas. “Na nossa estimativa, a vida útil de uma casa nos Estados Unidos é de 50 a 55 anos, portanto não é economicamente viável reformar uma casa antiga de madeira”, avalia o CEO da Invisto.
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Segundo o executivo, os projetos de residências estão alinhados aos gostos das famílias americanas de alto poder aquisitivo, que tendem a ter mais liquidez financeira e ainda são resilientes em momentos de crise.
As casas oferecidas geralmente possuem de 400 a 650 metros quadrados de área climatizada (referência para o mercado americano apenas para cômodos internos como salas, quartos, banheiros e cozinha), mas o tamanho aumenta quando se consideram varandas, garagens e jardins. Os projetos incluem 4 ou 5 suítes. E os preços de venda variam de US$ 2 milhões a US$ 4 milhões. “Terminamos o projeto de uma casa fantástica que tem até elevador”, afirma.
Segundo ele, o ciclo médio de cada casa nova, desde o desenvolvimento do projeto, aprovação da prefeitura e obras até a venda, é de 18 meses. “Nosso primeiro fundo tem duração de 36 meses, ou seja, é supercurto se comparado a fundos de private equity, por exemplo”, afirma.
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Hoje, a empresa conta com um quadro de 27 pessoas, sendo quase metade voltada para arquitetura e engenharia. “Recorremos a construtoras locais, mas temos uma equipe que estabelece os processos construtivos que consideramos mais eficientes e acompanha as obras”, comenta Vianna.
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