Uma das alternativas para quem pretende viver de renda passiva é investir em fundos imobiliários (FIIs), que pagam dividendos todos os meses, isentos de Imposto de Renda. Mas qual seria o retorno possível a obter de uma carteira de fundos imobiliários nas actuais condições de mercado? Quanto renderia uma carteira de R$ 500 mil, por exemplo?
A partir dessas questões, Felipe Martins Passero, especialista em investimentos com certificação CFA, montou uma carteira com 17 FIIs, destinada a investidores que desejam viver dos rendimentos dos fundos imobiliários. É formada por fundos tijolos (60%), que compram os imóveis; paper, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com 20%; e pelos Fiagros que investem em títulos de renda fixa vinculados a recebíveis do agronegócio (20%).
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Essa proporção, com preponderância de fundos tijolo, tem a vantagem de pagar juros nominais e correção monetária, ou seja, o rendimento real, considera Passero, e poderia entregar o tão esperado 1% ao mês de rendimento mensal líquido de impostos.
Ele afirma que, à medida que a correção monetária acaba sendo incorporada ao valor do imóvel, ele não sofre a erosão da inflação e seu valor em termos reais é preservado – o que não necessariamente acontece com os fundos de papel: “Os fundos tijolo podem se você tiver um ganho de capital, sua renda será preservada [da inflação]”.
Foco na gestão
Pensando nisso e com base em relatórios de analistas certificados, Passero escolheu fundos negociados com altos descontos e com bons gestores. “Fica na parte de trás, onde não é óbvio onde você encontrará descontos.”
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O portfólio é diversificado e não há preocupação com os riscos específicos de cada negócio, explica o especialista. Porém, ele alerta que se trata de uma carteira para investidores ousados, dispostos a arriscar um pouco mais em ativos que não são unânimes no mercado e que tendem a oscilar mais – por serem menos líquidos, movimentos dos investidores podem causar volatilidade nas cotas .
Em relação aos Fiagros, que têm sido negociados com grandes descontos devido à inadimplência em títulos do agronegócio, a escolha de Passero foi por fundos administrados por casas de crédito tradicionais, como Kinea (KNCA11), Suno Asset (SNAG11) e XP Gestão (XPCA11). Esta experiência é fundamental, argumenta, pois a execução das garantias prestadas no crédito do agronegócio é mais complicada do que no setor imobiliário.
Confira quanto uma aplicação de R$ 500 mil em FIIs renderia em dividendos mensais:
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| Ativo | Classificação | Dividendo | % Por mês | Preço atual | Ano DY | Quantia | Valor | Renda mensal |
| FDO INV IMOB TG REAL ASSETS CF (TGAR11) | IRC | R$ 1,38 | 1,13% | R$ 121,16 | 13,62% | 310 | R$ 37.559,60 | R$ 426,25 |
| SHOPPINGS AAA FDO DE INV IMOB (CPSH11) | shopping center | R$ 0,10 | 0,94% | R$ 10,69 | 11,23% | 3400 | R$ 36.346,00 | R$ 340,00 |
| KINEA CREDITO AGRO FIAGRO IMOB CEF (KNCA11) | FI agro | R$ 1,14 | 1,11% | R$ 102,81 | 13,33% | 339 | R$ 34.852,59 | R$ 387,14 |
| SUNO AGRO FIAGRO IMOBILIÁRIO CEF (SNAG11) | FI agro | R$ 0,11 | 1,10% | R$ 10,01 | 13,19% | 3400 | R$ 34.034,00 | R$ 374,00 |
| FII IRIDIUM RECEBIVEIS IMOBILIÁRIOS CF (IRDM11) | IRC | R$ 0,78 | 1,08% | R$ 72,21 | 12,96% | 450 | R$ 32.494,50 | R$ 351,00 |
| PARAMIS HEDGE FUND FDO INV IMOB CEF (PMIS11) | IRC | R$ 0,10 | 1,08% | R$ 9,27 | 12,94% | 3500 | R$ 32.445,00 | R$ 350,00 |
| FDO INV IMOB GREEN TOWERS REIT (GTWR11) | Escritórios | R$ 0,79 | 0,94% | R$ 83,92 | 11,30% | 380 | R$ 31.889,60 | R$ 300,20 |
| GUARDIAN LOGISTICA FII CF (GARE11) | Híbrido | R$ 0,09 | 0,96% | R$ 9,03 | 11,56% | 3490 | R$ 31.514,70 | R$ 303,63 |
| TRX IMOBILIÁRIA FII CF (TRXF11) | Renda urbana | R$ 1,01 | 0,96% | R$ 105,47 | 11,49% | 373 | R$ 39.340,31 | R$ 376,73 |
| XP CRED AGRICOLA FI FIAGRO IMO CF (XPCA11) | FI agro | R$ 0,12 | 1,43% | R$ 8,13 | 17,21% | 3528 | R$ 28.682,64 | R$ 411,36 |
| IMOB ATHENA I CF INVEST FDO (FATN11) | Escritórios | R$ 0,85 | 0,92% | R$ 92,19 | 11,06% | 300 | R$ 27.657,00 | R$ 255,00 |
| FDO INV IMOB AGÊNCIAS CAIXA ETF (RBVA11) | Renda urbana | R$ 1,00 | 0,92% | R$ 109,22 | 10,99% | 235 | R$ 25.666,70 | R$ 235,00 |
| VINCI OFFICES FDO INV IMOB – FII VINC COR ETF (VINO11) | Escritórios | R$ 0,07 | 1,01% | R$ 6,96 | 12,07% | 3300 | R$ 22.968,00 | R$ 231,00 |
| FDO INV IMOB SDI LOGISTICA RIO CF (TRBL11) | Logística | R$ 0,85 | 0,85% | R$ 100,08 | 10,19% | 250 | R$ 25.020,00 | R$ 212,50 |
| XP MALLS FDO INV IMOB FII ETF (XPML11) | shopping center | R$ 0,92 | 0,82% | R$ 112,50 | 9,81% | 220 | R$ 24.750,00 | R$ 202,40 |
| PATRIA LOGISTICA FDO DE INV IMOB CF (PATL11) | Logística | R$ 0,60 | 0,99% | R$ 60,45 | 11,91% | 320 | R$ 19.344,00 | R$ 192,00 |
| FDO INV IMOB BTG PACTUAL CORP F REIT (BRCR11) | Escritórios | R$ 0,50 | 0,98% | R$ 51,03 | 11,76% | 320 | R$ 16.329,60 | R$ 160,00 |
| Total | 1,02% | R$ 500.894,24 | R$ 5.108,21 |
Longo prazo
Outra recomendação é que o investidor vise o longo prazo: “Num horizonte de cinco anos, o investidor conseguirá um retorno mais interessante do que com os fundos que todos recomendam”, afirma Passero.
Ricardo Mateoli, gestor de fundos imobiliários da Paramis Capital, recomenda aumentar os ganhos reinvestindo os dividendos em novas ações. Nem sempre será possível manter a mesma rentabilidade, afirma, mas o reinvestimento não precisa ser no mesmo fundo na melhor oportunidade do momento, desde que seja numa carteira diversificada. “Este trabalho requer um certo monitoramento e disciplina.”
O que esperar dos FIIs tijolo?
A persistência de juros elevados afeta principalmente os fundos físicos, uma vez que o investidor calcula o valor de suas cotas com base no fluxo futuro de aluguéis trazidos a valor presente (e quanto maior a Selic, menor o valor).
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Para Mateoli, as quedas significativas recentemente criam uma oportunidade de entrada, especialmente considerando que o fluxo de aluguéis pode aumentar e as taxas de juros podem cair mais adiante. “Não é tão simples dizer que vai subir ou descer”, pondera, mas afirma que “[…] uma taxa de desconto possivelmente menor com um fluxo mais previsível, você deverá ter uma reavaliação patrimonial positiva”, afirma.
Ou seja, poderia se concretizar um cenário em que as ações estivessem sendo negociadas a valores atrativos em relação ao valor patrimonial. “Ter esse distanciamento é uma oportunidade de entrada porque você tem espaço para a ação buscar seu valor patrimonial, gerando valorização.”
Logística, shopping ou lajes?
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Paulo Castro, responsável pela área imobiliária da SulAmérica Investimentos, vê situações diferentes para os três principais tipos de fundos tijolos. Enquanto as lajes de regiões nobres, como Faria Lima, JK e Vila Olímpia, na cidade de São Paulo, vão muito bem e com aluguéis subindo, em outras regiões a situação não é tão fácil: “são imóveis do segmento que precisam de tempo para entregar a devolução, que precisa ter mais aluguel e menos retorno”.
Na logística e nos shopping centers, o desempenho também é desigual, diz Castro. No primeiro caso, os armazéns próximos às metrópoles vão bem, com os aluguéis subindo. Mas para outros a situação é menos favorável. “No que diz respeito aos shoppings, cada caso é um caso. É preciso ter excelentes administradores, que trabalhem no mix de lojas, realizem obras e ampliações. É o administrador quem dá vida ao shopping.”
Fundos de papel
Os fundos de papel também sentem os efeitos das altas taxas de juros, mas a dinâmica é diferente, porque as ações tendem a refletir mais rapidamente as alterações nas taxas de juros. “Tanto os fundos físicos quanto os fundos de papel terão rendimento, mas hoje os fundos de papel estão pagando mais dividendos. Há espaço para ambos em um portfólio diversificado”, afirma Mateoli.
Castro, da SulAmérica Investimentos, vê oportunidades nos dois segmentos, mas prefere fundos de papel: “O avaliação hoje e as condições de investimento trazem oportunidades muito boas tanto no mundo do crédito quanto no mundo do tijolo, mas tenho tendência a encontrar um crédito melhor e com mais oportunidades devido ao nível de juros, o que acaba limitando as oportunidades no tijolo”.
Para ele, o crédito oferece maior proteção do que o investimento direto em imóveis devido à estrutura de garantia envolvida na emissão de títulos. Castro diz que, atualmente, a qualidade das operações de crédito que lastreiam a carteira dos fundos é muito melhor do que há quatro anos, por exemplo. “Os prestadores de serviços estão mais maduros e sabem o que controlar. E as taxas são muito boas.”
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