(Bloomberg) -Nadeem Meghji estava em lua de mel no final de 2022, quando a maior “tempestade” que abalou o negócio imobiliário da Blackstone Inc.
A gigante de private equity acaba de limitar as retiradas do Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), um fundo na vanguarda do seu segmento. Como chefe da divisão imobiliária da empresa nos EUA, Meghji estava no centro da tempestade – recém-casado ou não.
De um resort à beira de um lago em uma ilha no sul da Nova Zelândia, cercada por montanhas cobertas de neve, ele trabalhou durante a noite, ajudando a negociar um acordo com a Universidade da Califórnia para injetar US$ 4 bilhões no fundo como uma demonstração de confiança. Na manhã seguinte, ele conversou com o presidente da Blackstone, Jon Gray, outra estrela do setor imobiliário que por acaso estava de férias nas proximidades.
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“Prometi à minha esposa que isso seria a exceção e não a regra no nosso casamento”, lembra Meghji em entrevista à Bloomberg.
Se ele cumprirá essa promessa não está inteiramente em suas mãos. Desde então, Meghji é responsável por todo o braço imobiliário global de US$ 339 bilhões da empresa, a maior investidora imobiliária do mundo, ao lado da ex-funcionária do Goldman Sachs Group Inc., Kathleen McCarthy. Com o seu sector a sofrer com taxas de juro cada vez mais elevadas, a promoção não poderia ter surgido num momento mais difícil.
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A situação do BREIT tem dominado as manchetes ultimamente, incluindo o facto de o fundo ter colaborado na venda de um dormitório estudantil, oferecendo apoio financeiro ao comprador. Mas os enormes fundos imobiliários com os quais a Blackstone se tornou conhecida, e que continuam a ser o núcleo do seu negócio, também enfrentam o seu próprio desafio histórico. Com dinheiro barato, estes fundos – e os de outros gigantes de capital privado – tomaram de assalto os mercados imobiliários globais nas últimas décadas. Os bancos centrais destruíram as certezas daquela época.
À medida que McCarthy e Meghji começam a investir 65 mil milhões de dólares nos seus negócios, uma soma sem paralelo para esta indústria, fazem-no num ambiente onde a principal vantagem da Blackstone – a sua dimensão – já não garante o sucesso.
A Blackstone fez sua primeira fortuna no mercado imobiliário comprando edifícios em dificuldades e renovando-os. Então ele começou a usar quantias cada vez maiores de dinheiro e seus laços estreitos com Wall Street para fazer enormes apostas de portfólio, seguro de que taxas de juros próximas de zero “levantariam todos os barcos”, mesmo que alguns ativos não fossem tão navegáveis quanto outros. . Agora, as águas são muito mais traiçoeiras.
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Se os vencedores da última era foram empresas com experiência e influência nos mercados de capitais, os vencedores de hoje podem ser aqueles com competências imobiliárias à moda antiga, que sabem como identificar uma localização privilegiada e como extrair rendas dela.
“Este não é o momento de ser um macro player, este é o momento de realmente compreender o setor imobiliário”, afirma Dean Shapiro, diretor global de desenvolvimento da Oxford Properties, um braço do fundo de pensões canadense OMERS, falando de maneira geral sobre táticas de private equity. “Você precisa entender o mercado local.”
Por seu lado, a dupla de líderes da Blackstone está optimista depois de ter feito uma enxurrada de acordos ultimamente, embora reconheça a necessidade de agir com cautela, uma vez que as taxas permanecem elevadas e a turbulência política é galopante. Olhando para a crise imobiliária, Meghji diz que este é um momento para “focar nos fundamentos e ignorar o ruído e o sentimento de curto prazo, que, na nossa opinião, são excessivamente negativos”.
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“Vemos que as más notícias já foram contabilizadas”, acrescenta McCarthy. “Vemos que estamos ultrapassando o pico da inflação e os mercados de capitais estão se recuperando.”
As nuvens mais escuras pairam sobre os escritórios nos EUA, o que leva a Blackstone a falar constantemente sobre a sua falta de exposição a esse mercado. Mas ela ganhou fama ao conseguir pechinchas durante períodos de medo máximo e está atenuando a retórica contra os cargos.
“Seremos muito seletivos”, diz McCarthy. “Comprar barato não é uma estratégia.”
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