Os fundos imobiliários (FIIs) de edifícios corporativos ou de escritórios terão um dos piores desempenhos do setor em 2024. No acumulado do ano, o setor caiu 2,2%. Em geral, o desconto no preço dos ativos em relação aos seus ativos já chega a 30% — o que, em tese, representaria uma oportunidade de aquisição de ações por valores mais atrativos.
Mas não é tão simples. Em relatório divulgado nesta segunda-feira (17), Larissa Nappo, analista do Itaú BBA, afirma que “os FIIs de edifícios corporativos continuam sendo descontados e permanecem teses de ganho de capital”. Exceptuando aqueles com exposição maioritária a activos bons e bem localizados, “o curto prazo pode não ser tão encorajador.
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O analista destacou apenas três ativos como recomendação de compra neste momento. São eles:
O mercado brasileiro se encontra em um momento desafiador para os ativos de renda variável como um todo — veja a queda de 3% do Ibovespa em maio e de 11% no acumulado do ano — e, para os fundos imobiliários, a situação é um pouco pior.
Nappo destaca que os níveis de alavancagem (dívida em relação à renda) são maiores, os portfólios precisam de imóveis de qualidade e bem localizados, além do cenário macro do país ser negativo para o setor devido às projeções de juros elevados por mais tempo.
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“A abertura da curva de juros tem grande influência (…), principalmente nos fundos que investem diretamente em imóveis. Isso porque aumenta a rentabilidade dos títulos públicos”, escreve Nappo.
A escolha dos três FIIs recomendados para compra pelo Itaú BBA levou em consideração o contexto de mercado, qualidade da carteira, histórico e experiência da equipe gestora, segundo o relatório.
HGPO11
O FII possui apenas dois imóveis sob gestão, Ed. Metropolitano e Ed. Platina. Porém, a Nappo acredita que são empreendimentos que atendem muito bem seus lojistas e estão muito bem localizados. A taxa de vacância está na faixa de 3% — a média de espaços corporativos em São Paulo foi de 21,4% no mesmo período.
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Como pontos positivos, o analista destaca ainda o aumento recorrente nos preços dos aluguéis, com a média atual da carteira na faixa de R$ 246 por metro quadrado, ante R$ 229 em novembro de 2022. “Além disso, são 31 lojistas diferentes, que apresentam baixo risco de crédito para o fundo e diversificação interessante”, diz o relatório.
O ponto negativo é a baixa liquidez diária, “que dificulta a montagem e/ou desmontagem de grandes posições”.
Em 2024, a rentabilidade do FII HGPO11 foi de 12,3%, com rendimento de dividendos de 6,6%. Seu valor patrimonial é de R$ 600 milhões, enquanto o valor de mercado é de R$ 541 milhões. O múltiplo do preço para o valor contábil é 0,89 vezes.
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RBRP11
A carteira do RBRP11 é mais diversificada, composta por edifícios corporativos, armazéns logísticos (via RBRL11 — outro fundo da RBR) e participações em outros fundos, com imóveis predominantemente em São Paulo, mas alguns no Rio de Janeiro. Essa variedade Nappo conta como um ponto positivo.
Outra vantagem destacada pelo analista é a possibilidade de ganhos de capital com a venda de ativos maduros.
Os pontos de atenção estão relacionados à vacância e “ativos que deixam a desejar em termos de localização e qualidade técnica”. Um dos imóveis que elevou a taxa de vacância do fundo para 29% é o Ed. River One, localizado na Marginal Pinheiros — uma das áreas com maior taxa de vacância de São Paulo, 43,5%.
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No acumulado do ano, o retorno do RBRP11 foi de 8,3%, com rendimento de dividendos de 13,9%. Seu valor patrimonial é de R$ 970 milhões, enquanto o valor de mercado é de R$ 690 milhões. O múltiplo do preço para o valor contábil é 0,71 vezes.
TEPP11
A Tellus Properties possui cinco propriedades (4 ativos classe B e 1 classe A). O relatório refere que a qualidade dos ativos é inferior, mas “com potencial de aumento do valor médio das rendas, uma vez que os seus contratos estão desatualizados relativamente às respetivas regiões”. Todos os imóveis estão em São Paulo e os locatários predominantes são dos setores de varejo e tecnologia.
A vacância física do FII está zerada pelo 10º mês consecutivo, e o aluguel médio mensal está na faixa de R$ 85,88 por metro quadrado. Para a Nappo, a gestão está a dar bons resultados e um dos focos é a revitalização de ativos, com potencial impacto na atratividade e nas rendas.
Entre os pontos negativos estão a qualidade inferior dos imóveis e a concentração (25%) de um inquilino em um dos andares.
No acumulado do ano, o retorno do TEPP11 foi de 5,9%, com rendimento de dividendos de 15,4%. Seu valor patrimonial é de R$ 410 milhões, enquanto o valor de mercado é de R$ 390 milhões. O múltiplo do preço para o valor contábil é 0,94 vezes.
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