As incorporadoras listadas na Bolsa que atuam no Minha Casa Minha Vida (MCMV) tiveram vendas recordes no segundo trimestre – reflexo dos incentivos ao programa habitacional que aumentaram o poder de compra da população. Cury, Direcional, MRV e Plano & Plano tiveram picos de vendas de imóveis entre os meses de abril e junho, conforme mostram suas prévias operacionais. A Tenda também aumentou significativamente as vendas, mesmo sem bater recorde.
Juntas, as incorporadoras acima tiveram vendas líquidas de R$ 7,2 bilhões no segundo trimestre de 2024, um aumento de 33,4% em relação ao mesmo período de 2023. Todas aceleraram também novos projetos. No total, lançaram projetos avaliados em R$ 7,1 bilhões, um aumento de 31,8% na mesma base de comparação anual.
O diretor financeiro e de relações com investidores da MRV&Co, Ricardo Paixão, afirmou que o MCMV está em sua melhor fase, resultado da entrada em vigor de diversas medidas de incentivo nos últimos meses. “O momento é muito bom. E vai ficar ainda melhor”, disse ele em entrevista, referindo-se a outras melhorias que estão sendo implementadas.
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Desde meados de 2023, o governo federal aumentou o subsídio concedido às famílias para aquisição de imóveis (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil), reduziu as taxas de juros em 0,25 ponto percentual para financiar famílias com menor renda (para um patamar de 4% para 4,25% ao ano) e elevou o teto do preço dos imóveis de R$ 265 mil para até R$ 350 mil em todo o país, permitindo a inclusão de mais moradias. Houve também ampliação do prazo de financiamento de 30 para 35 anos.
Mais recentemente, a alíquota do Regime Tributário Especial (RET) para empreendimentos da faixa 1 do MCMV foi reduzida de 4% para 1%, para famílias com renda de até R$ 2,6 mil, o que aumentou o apetite das construtoras nesse segmento. O último benefício que entrou em vigor foi o chamado ‘FGTS Futuro’, em que o mutuário pode adicionar depósitos futuros ao seu FGTS para pagar as parcelas do financiamento, o que na prática significa maior poder de compra.
A cereja do bolo foram os governos estaduais, que passaram a oferecer subsídios adicionais aos compradores de imóveis do MCMV. Isso funcionou como uma forma de trazer famílias de baixa renda para o mercado.
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Por exemplo: o programa Casa Paulista, em São Paulo, oferece subsídios entre R$ 11 mil e R$ 16 mil para compra de moradias do MCMV. A Morar Bem, de Pernambuco, contribui com R$ 20 mil, assim como a Casa Fácil, do Paraná. Há também iniciativas do mesmo tipo no Rio de Janeiro, Goiás, Rio Grande do Sul e outros estados.
“Esses programas ajudaram a impulsionar as vendas”, apontaram os analistas Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee, em relatório do Bradesco BBI, destacando que as incorporadoras conseguiram ganhar liquidez em seus negócios. Na MRV, por exemplo, 55% das cidades onde a empresa atua já possuem programas extras e outros 25% sinalizaram que receberão medidas semelhantes em breve. Tenda destacou que os programas regionais aumentaram as vendas brutas em São Paulo, Ceará e Pernambuco.
Promotores aumentam preços de habitação no MCMV
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De referir ainda que o crescimento das vendas ocorreu apesar da subida dos preços, o que se traduzirá em ganhos de margens de lucro para as empresas. O preço médio dos apartamentos MRV foi de R$ 245 mil no segundo trimestre, aumento de 9,6% em um ano. Em Cury, foram R$ 301,5 mil, aumento de 8,3%; em Plano & Plano, R$ 235 mil, aumento de 8,5%; e na Tenda, R$ 212,1 mil, aumento de 4,4%. A Direcional não divulgou esses dados.
Cury apresentou números operacionais classificados como “impressionantes”, segundo analistas de construção civil do Santander. “Os lançamentos cresceram fortemente, acima da nossa estimativa, ilustrando a forte demanda pelas unidades do MCMV. O mais importante é que as vendas contratadas líquidas tiveram um grande aumento”, apontaram os analistas Fany Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, em relatório do Santander.
A Tenda também foi avaliada positivamente. “Apesar do menor volume de lançamentos no trimestre devido a alguns atrasos nas aprovações de projetos, a empresa apresentou uma velocidade de vendas consistente”, citaram os analistas Mendonça, Lobato e Lee do Bradesco BBI.
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A Direcional foi destacada por aliar crescimento com geração de caixa. “A Direcional apresentou fortes números operacionais, com velocidade de vendas consistente”, afirmaram os analistas Gustavo Cambaúva e Elvis Credendio, em relatório do BTG Pactual.
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