Bloomberg — Em muitas partes da China, armazéns e parques industriais que costumavam atrair investidores internacionais enfrentam um abrandamento surpreendente na actividade empresarial.
Os centros de distribuição e logística que foram construídos em antecipação a um boom duradouro no comércio eletrónico, na produção e no armazenamento de alimentos perdem inquilinos, forçando os proprietários de edifícios a reduzir as rendas e a encurtar os prazos de arrendamento. As ações de fundos de investimento imobiliário que possuem propriedades comerciais na China caíram e alguns dos seus gestores esperam que os seus rendimentos de arrendamento caiam ainda mais.
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As taxas médias de vacância em propriedades logísticas no leste e norte da China estão se aproximando de 20%, a maior em anos, segundo consultorias imobiliárias. E há um número significativo de armazéns em construção, o que agrava o problema.
“Estamos vendo um excesso de oferta de propriedades logísticas e industriais na China”, disse Xavier Lee, analista de ações da Morningstar que cobre o setor imobiliário. A deterioração tem sido decepcionante para os proprietários que contavam com uma recuperação económica na China este ano.
As instituições globais investiram colectivamente mais de 100 mil milhões de dólares em armazéns, edifícios industriais, torres de escritórios e outros imóveis comerciais chineses na última década, de acordo com dados da MSCI Real Capital Analytics. Os investidores estrangeiros incluem Blackstone, PGIM da Prudential Financial, GIC, fundo soberano de Singapura, e CapitaLand Group, entre muitos outros.
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Algumas instituições estão a considerar vender os seus activos com pior desempenho antes que as rendas caiam ainda mais. Outros pretendem esperar o período de baixa atividade e esperar obter lucro a longo prazo.
“As melhores localizações ainda são resilientes”, disse Hank Hsu, CEO e cofundador da Forest Logistics Properties, que possui armazéns e centros de distribuição nos principais centros de transporte em Pequim, Xangai, Wuhan e outras cidades chinesas.
Com seis anos de existência, a Forest Logistics possui cerca de US$ 2,5 bilhões em ativos sob gestão de investidores que incluem empresas de private equity, seguradoras e fundos de pensão. Seus clientes incluem a gigante chinesa do comércio eletrônico JD.com, a empresa de transporte SF Express e fabricantes multinacionais de bens de consumo. Hsu disse que a recente fraqueza do mercado não impediu os planos de expansão da sua empresa e que planeia construir outra instalação logística no sul da Grande Baía nos próximos meses.
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“Continuaremos a investir capital na China durante os próximos um ou dois anos porque consideramos que é uma oportunidade de ouro”, acrescentou.
Excesso de construção
O setor imobiliário comercial da China foi um ponto positivo durante grande parte da desaceleração do setor imobiliário do país, que começou em 2021. Agora está a sentir os efeitos das reduções de gastos por parte dos consumidores e das empresas.
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O enfraquecimento nos sectores logístico e industrial acompanha uma recessão no sector imobiliário de escritórios que se desenvolve nas principais cidades, incluindo Pequim e Xangai.
Ambas as descidas são também parcialmente o resultado do excesso de construção que foi impulsionado pelas grandes somas de dinheiro que entraram no mercado imobiliário comercial quando as taxas de juro, os empréstimos e os custos de construção eram baixos.
Os armazéns que foram construídos para abrigar centros de distribuição de comércio eletrônico, grandes refrigeradores para produtos de baixa temperatura ou congelados e espaços para as empresas armazenarem seus componentes e produtos manufaturados não estão sendo tão utilizados quanto seus proprietários esperavam.
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O crescimento do comércio eletrónico interno da China tem sido lento, à medida que os consumidores poupam dinheiro. A taxa de penetração online do país para vendas no varejo já é relativamente alta, de 30%.
As acentuadas tensões geopolíticas também levaram as empresas a transferir parte da sua produção para o exterior, para servir clientes finais que pretendem reduzir a sua dependência da China. Isto e um abrandamento no comércio transfronteiriço também reduziram a necessidade de instalações de armazenamento no continente chinês.
Taxas de vacância em alta
A taxa de vacância de armazéns no leste da China – onde estão concentradas muitas propriedades logísticas – subiu para 19,2% no primeiro trimestre, segundo dados da Cushman & Wakefield. A taxa global de vagas em todo o país foi de 16,5%, em parte graças ao melhor desempenho da região sul.
A situação na China contrasta com a dos Estados Unidos e de outros mercados logísticos na Ásia. Nos EUA, as taxas de vacância aumentaram em propriedades industriais e armazéns em algumas partes do país, mas estão em percentagens baixas de um dígito abaixo das médias históricas, e as rendas ainda estão a aumentar.
Na Ásia, os ativos logísticos na Coreia do Sul, Japão e Austrália apresentam altas taxas de ocupação e crescimento de aluguéis.
Das 20 principais cidades chinesas que a Cushman acompanha, 13 registaram uma queda nos preços dos alugueres no segmento logístico no primeiro trimestre face aos três meses anteriores, lideradas por Pequim e Shenzhen, com quedas de 4,2% e 3,9%, respetivamente.
Mais 33 milhões de metros quadrados – o equivalente a cerca de 4.600 campos de futebol – de novo fornecimento estão previstos para serem concluídos até ao final de 2026 no país, adianta a consultora.
A CapitaLand China Trust, proprietária de centros comerciais, parques empresariais e outras propriedades, adquiriu quatro parques logísticos em Xangai, Wuhan e outras cidades no final de 2021 por um total de 1,68 mil milhões de yuans (cerca de 231 milhões de dólares). A taxa de ocupação global da carteira logística caiu para 82% no final de 2023, abaixo do nível de 96,4% um ano antes.
As ações do REIT listado em Cingapura caíram 27% no acumulado do ano, em comparação com um ganho de 2,7% do índice de referência Straits Times Index. “Estamos ativamente engajados na prospecção de nossos parques logísticos para melhorar ainda mais a ocupação”, disse um porta-voz do CapitaLand China Trust. Os parques industriais na China que foram concebidos como clusters de ciência e tecnologia com edifícios de escritórios e instalações de produção também perdem empresas multinacionais e locais.
A taxa geral de vacância nos parques empresariais de Pequim foi de 20,5% no primeiro trimestre, segundo dados da Colliers. Em Guangzhou, a base industrial do sul do país, algumas empresas multinacionais fecharam fábricas e alteraram as suas estratégias empresariais após uma recuperação pós-pandemia decepcionante.
O grupo suíço de fabricação de produtos de saúde Lonza Group disse no início deste ano que fecharia uma unidade de fabricação de medicamentos após uma revisão estratégica. A fábrica de 17.000 metros quadrados iniciou a produção há apenas três anos na China-Cingapura Guangzhou Knowledge City, um parque empresarial de alta tecnologia apoiado conjuntamente pelo governo local da cidade e pela CapitaLand, de propriedade da Temasek.
A Lonza ainda opera instalações de produção em Suzhou e Nansha e mantém uma organização de vendas comerciais na China. Um fundo de investimento imobiliário chinês que possui propriedades industriais viu recentemente a ocupação de um dos seus edifícios num parque tecnológico de Xangai cair quase para metade quando um inquilino – uma subsidiária da gigante dos smartphones Oppo – cedeu 19.314 metros quadrados de espaço antes de fechar. do seu contrato de aluguel.
A fabricante de celulares decidiu fechar sua divisão de desenvolvimento de chips Zeku no ano passado.
Pressão sobre aluguel
As empresas que decidirem ficar agora têm vantagem na negociação de aluguéis e renovações de aluguéis de armazéns e outros imóveis.
“A concorrência pelos inquilinos é bastante intensa neste momento”, disse Luke Li, diretor-gerente do Grupo ESR, durante uma teleconferência on-line do setor de logística em meados de junho. A gestora de ativos imobiliários com sede em Hong Kong possui centros de distribuição de comércio eletrônico, instalações de armazenamento refrigerado e parques industriais na China e em outros países. Para manter os armazéns ocupados, os proprietários têm oferecido termos de arrendamento flexíveis, melhores comodidades e outros incentivos aos inquilinos, acrescentou Li.
A receita da ESR na região da Grande China caiu 20% em 2023 em relação ao ano anterior, de acordo com o seu relatório financeiro mais recente. A empresa citou o enfraquecimento do sentimento do consumidor e da procura de aluguer como razões para o declínio. A Mapletree Logistics Trust, outro REIT cotado em Singapura, também tem enfrentado dificuldades na China.
Os preços dos aluguéis em suas 43 propriedades em todo o país caíram 10% nos primeiros três meses de 2024, e alguns inquilinos estão atrasados no pagamento dos aluguéis.
O trust manteve a ocupação dos seus ativos logísticos na China em cerca de 93%.
Ng Kiat, CEO da Mapletree REIT, disse numa teleconferência de resultados em abril que o ambiente na China permanecerá volátil e incerto durante os próximos 12 meses. O fundo está centrado na retenção de inquilinos e o fundo pretende vender alguns dos seus ativos com pior desempenho na China, acrescentou.
“Estamos tentando ter mais clareza sobre se estamos chegando ao fundo do poço. Mas não acho que estamos vendo isso agora. Teremos que esperar um pouco”, disse Ng. Mapletree não quis comentar.
“Todo mundo está cortando custos”, disse Humbert Pang, chefe para a China na Gaw Capital Partners, uma empresa de investimento alternativo que possui ativos imobiliários. Na mesma conferência que Li, Pang disse que os aluguéis das propriedades logísticas não estão aumentando, mesmo que os edifícios estejam ocupados. “Acho que a maioria dos proprietários de espaços logísticos enfrenta dificuldades em negociar com inquilinos novos ou existentes”, disse ele.
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