A empresa de coworking WeWork criou uma crise de inadimplência no mercado imobiliário paulista. Com pelo menos uma dezena de processos de despejo e cobranças extrajudiciais de aluguéis atrasados, a empresa afetou as receitas dos fundos imobiliários proprietários dos imóveis locados e os dividendos dos investidores nesses ativos.
Pelo menos 508,7 mil acionistas foram afetados pela inadimplência, iniciada em junho. A crise, porém, é vista por especialistas como diretamente ligada à empresa de coworking e não deve se espalhar para o setor como um todo, desde que a gestão do fundo tome os cuidados necessários.
“Os gestores devem tomar medidas para minimizar os impactos aos acionistas, seja negociando um acordo com o inquilino inadimplente ou procurando novos inquilinos”, afirma Atílio Vieira, analista da plataforma Trix.
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Para Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, o importante é que o investidor tenha confiança de que o FII possui bons imóveis. “Inquilinos e locatários são transitórios, vão mudar de tempos em tempos, mas se você tiver um imóvel bem localizado sempre haverá alguma demanda”, afirma Baroni.
FIIs afetados
Pelo menos dois dos oito fundos que reportaram dívidas já conseguiram receber os valores devidos. É o caso da Torre Norte (TRNT11) e da Torre Almirante (ALMI11).
Segundo dados da SiiLA, porém, no segundo trimestre de 2024, a WeWork ocupou 24 imóveis em São Paulo, alguns deles pertencentes aos fundos Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Hedge AAA (HAAA11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11) , Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Alugéis (SARE11) e Kinea Renda Imobiliária (KNRI11).
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Para quem possui cotas de fundos com exposição à empresa, A inadimplência tem o mesmo efeito de ter uma casa ou apartamento alugado e o inquilino atrasar o pagamento: a renda mensal deixa de fluir.
No caso dos FIIs, dependendo das escolhas dos gestores, a distribuição mensal de dividendos pode diminuir e isso pode se refletir no valor de mercado, com a desvalorização das ações.
Hora de vender?
Vieira afirma que é comum nesses casos os investidores se desesperarem e venderem suas posições com medo de perder dinheiro. Porém, Baroni afirma que isso não é motivo para comprar ou vender um fundo imobiliário. Segundo ele, a vacância faz parte da estrutura imobiliária e os FIIs estão naturalmente expostos a esses riscos.
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“Não se deve decidir entre comprar ou vender baseado exclusivamente em um inquilino que pode estar com alguma dificuldade. Ainda mais no caso das opções que temos hoje, onde os recursos são muito diversificados”, afirma Baroni.
O analista Trix orienta duas medidas para gerenciar riscos e tomar decisões nesses casos: acompanhar atualizações sobre a situação de aluguel e possíveis acordos para avaliar o desempenho dos gestores e avaliar a carteira completa do FII, para saber quais outros imóveis estão disponíveis e qual é o tamanho da exposição à empresa de coworking.
Baroni afirma que é normal que a situação seja incômoda e cause desconforto aos cotistas, mas que “não deveria causar uma preocupação tão relevante. “Digamos que a exposição de um inquilino, por exemplo, represente 5% do faturamento de um fundo. O investidor tem talvez 5% de exposição indireta, que está bem diluída na receita global da carteira total.”
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O analista da Trix considera que a situação da WeWork serve de exemplo da importância de os gestores terem uma carteira diversificada de lojistas e os investidores terem ativos diferentes.
“Quanto menor a exposição ao mesmo inquilino, maior a diversificação da carteira, o que é ideal para investidores, pois em caso de inadimplência o impacto é menor”, destaca o analista.
O que WeWork diz
A WeWork é considerada líder em ocupação de escritórios comerciais em São Paulo. A SiiLA calcula que a empresa ocupe 129,2 mil metros quadrados em São Paulo, o equivalente a 2,08% do estoque de escritórios corporativos da cidade, sendo mais da metade classificados como A+ e A.
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Em resposta a InfoMoneya empresa afirmou desconhecer “qualquer aviso de despejo”.
“A empresa continua operando integralmente em todos os prédios do Brasil. Nossas ações temporárias têm como objetivo acelerar as conversas para chegar a resoluções que sejam do melhor interesse de todo o nosso ecossistema, mutuamente benéficas e que estejam mais bem alinhadas com as condições atuais do mercado”, diz o comunicado por e-mail.
A empresa de coworking acrescentou que os seus “membros continuam a ser a nossa principal prioridade e a negociação em curso não altera o nosso compromisso em prestar o serviço de excelência que esperam”.
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