Os fundos imobiliários (FIIs) consolidaram-se nas últimas décadas como uma opção alternativa para quem deseja receber aluguel sem necessariamente adquirir um imóvel alugado. Nos últimos meses, essa classe de ativos oferece outra oportunidade: um desconto exagerado, segundo representantes do mercado.
O passo a passo para viver da renda, sem precisar possuir um imóvel.
Se a redução da Selic – que caiu de 13,75% ao ano para 10,75% a partir de agosto do ano passado – apoiou a recuperação dos FIIs no período, a interrupção do ciclo de redução dos juros e as incertezas fiscais no país, eles pararam o tendência ascendente de fundos que, em alguns casos, voltaram a perder valor de mercado.
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Com a desvalorização, parte dos FIIs passou a ser negociada abaixo do valor patrimonial – uma espécie de valor justo –, de acordo com o V/VP dos fundos (preço sobre valor patrimonial).
Isso porque quanto mais próximo o indicador estiver de 1, mais próximo o fundo estará do preço justo. Acima desse nível, a ação é negociada com prêmio e, abaixo, com desconto. É como se o investidor que compra uma cota de um FII descontado pagasse pelos imóveis presentes nesse fundo um valor abaixo do considerado justo.
O segmento de placas corporativas, por exemplo, apresenta atualmente um V/VP médio (também chamado de P/VP) de 0,75 – o que corresponderia a um desconto de 25%, conforme tabela abaixo.
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O que justifica os descontos?
Na opinião de Rodrigo Abbud, gestor da VBI Imobiliária, o desconto oferecido hoje pelos fundos imobiliários é exagerado e não reflete necessariamente a atuação de bons fundos imobiliários no mercado.
“Um shopping que é bem alugado e vende bem, um armazém logístico que mantém seus alicerces ou um prédio na Faria Lima não perderá 15% do seu valor por causa de uma reunião do Copom”, provoca o gestor, explicando que não haveria razão, portanto, para um fundo que investe neste tipo de propriedade se desvalorizar nesta magnitude.
Já a distorção abre boas oportunidades, concorda Flávio Cagno, gestor da Kinea Investimentos. “Pessoalmente, nunca vi uma situação em que você tenha um nível de preços tão estressado como está hoje”, diz o executivo, que se refere principalmente aos FIIs “de papel” – aqueles que investem em títulos de renda fixa.
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Cagno explica que os ativos que compõem a carteira desses fundos – basicamente empréstimos baseados em aluguéis de imóveis – apresentam forte recuperação desde a pandemia da Covid-19.
“Na prática, podemos comprar um ativo que só melhora e o preço não reflete essa saúde financeira”, resume.
Mas e o inspetor?
“Se o macro, com a discussão sobre o fiscal do país, é enfatizado, o micro, que representa as operações dos fundos, é muito bom”, observa Cagno, ao comentar a principal preocupação do mercado financeiro hoje.
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André Freitas, da Hedge Investments, vai além e vê muito barulho em relação ao tema. Para ele, o discurso muitas vezes é pior que o fato.
“É como se você tivesse uma equipe na sua empresa trabalhando e, mesmo com dificuldade, está entregando resultados, mas o presidente da empresa simplesmente não liga”, reflete.
Para o gestor, o sistema fiscal do Brasil hoje não é bom, mas comparado aos últimos 20 anos, talvez não seja tão ruim. Ao mesmo tempo, acrescenta, há redução de vagas em diversos setores, crescimento das vendas em shopping centers, entre outros bons indicadores – que beneficiam os FIIs.
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“E, apesar desses resultados, os bons fundos imobiliários estão apresentando descontos em relação ao valor patrimonial”, reforça Freitas. “A oportunidade está aí e o investidor deve apenas dimensionar o investimento [saudável] o que deve ser feito nos FIIs”, finaliza.
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