Em meio ao ambiente de Selic mais alta e maior dificuldade de captação de recursos, os gestores têm aproveitado o momento para realizar operações com foco em aumentar a diversificação, escala e liquidez de alguns fundos imobiliários (FIIs) que ficaram com muito alto patrimônio líquido (PL). pequeno ou com ações deprimidas nos últimos meses.
A grosso modo, o movimento nada mais é do que uma “incorporação”, combinando o patrimônio líquido de dois fundos diferentes que possuem estratégias semelhantes. Os produtos podem ser da mesma empresa ou de gestores diferentes que eventualmente passaram por um processo de fusão e aquisição (M&As). Nestes casos, o fundo incorporado é dissolvido e liquidado e os seus cotistas passam a ser investidores do produto que o incorporou.
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Vitor Arantes, sócio da área de fundos de investimento da Cescon Barrieu, explica que o preço das cotas da maioria dos fundos está abaixo do seu valor patrimonial e que não há muito interesse em fazer ofertas. “As casas optaram por consolidar fundos com estratégias semelhantes. A ideia é trazer mais liquidez aos acionistas e trabalhar com PLs maiores”.
Entre os exemplos mais recentes está o Rio Bravo. A casa enviou consulta formal aos investidores em que o FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) propõe a compra de sete ativos do FI Imob Rio Bravo Renda Educacional (RBED11). O primeiro fundo está mais focado em imóveis de varejo e ativos comerciais, enquanto o segundo atua no setor educacional.
Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo, explica que os investidores poderão votar até o dia 23 de agosto para decidir se a transação poderá ser realizada ou não. O gestor precisa obter pelo menos 25% dos votos para aprovar a operação, que o executivo vê como “viável”, mesmo que o número seja alto. Caso esse percentual seja atingido, os cotistas do RBED11 passarão a ser investidores do RBVA11 e o primeiro fundo será liquidado e não será mais negociado, restando apenas o segundo.
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O RBED11 tinha patrimônio líquido próximo a R$ 342,9 milhões e pouco mais de 13 mil acionistas em abril deste ano, enquanto o RBVA11 tinha PL de R$ 1,4 bilhão e mais de 60 mil acionistas no mesmo período. Se aprovada, a operação fará com que o RBVA11 alcance um patrimônio líquido próximo a R$ 1,7 bilhão.
“Isso faz parte da consolidação. Os fundos que têm liquidez e escala são negociados com melhores prêmios e tendem a ter melhores preços de produtos. A maior motivação da operação é que juntos os dois valem mais do que separados”, resumiu Rodrigues.
Operações já concluídas
Movimento semelhante foi feito na JiveMauá, onde as consultas aos investidores começaram no final do ano passado. Na época, a Mauá Capital Real Estate (MCHY11) adquiriu os ativos que compunham a carteira do Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11). Após aprovação em assembleia, o MCHF11 foi dissolvido e liquidado. Como resultado, os investidores do produto tornaram-se acionistas do MCHY11.
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Brunno Bagnariolli, sócio sênior da JiveMauá e CIO dos fundos Mauá, afirma que esse tipo de operação representa um terceiro passo em termos de consolidação de gestoras em que a casa opta por otimizar seus próprios recursos. Segundo ele, o objetivo é ter uma grade mais simplificada. “É mais difícil ter um fundo com menos de R$ 1 bilhão. É uma nova barreira. O ganho de escala se materializa com grandes fundos e gestores. O veículo maior pode passar cheques maiores e ter vantagem competitiva”, reforça.
Antes da incorporação, ambos os fundos tinham um PL na casa dos milhões. Após o movimento, o patrimônio líquido do MCHY11 atingiu R$ 1,1 bilhão e o número de investidores ultrapassou 92 mil em maio deste ano.
A mudança também fez com que o MCHY11 registrasse grande aumento em termos de liquidez: o volume negociado no mercado secundário saltou da média diária de R$ 27,3 mil, em janeiro deste ano, para R$ 5,4 milhões em maio. A diversificação do fundo também aumentou, ao iniciar a exposição ao setor de shopping centers.
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Quem foi investidor do antigo MCHF11 também viu um aumento na cota do fundo, que foi negociado perto de R$ 8,20 em dezembro de 2023. Porém, o número ficou abaixo do valor patrimonial (PV): atualmente, a cota do MCHY11 (fundo que adquiriu ativos do MCHF11) está em R$ 9,53, abaixo dos R$ 9,78 do VP.
De olho na perda de valor de alguns fundos, a Valora também emitiu o Valora Hedge Fund FI Imobiliário (VGHF11) e comprou ativos que estavam na carteira do Mogno Fundo de Fundos (MGFF11) da Mogno Capital, gestora que foi adquirida pela casa em maio do ano passado.
“A queda do mercado de FIIs deixou muitos FoFs presos em posições que estavam em queda. Quando compramos a Mogno, a primeira reunião interna foi para olhar os investidores. Se comprarmos, podemos colocar em prática alguns instrumentos para melhorar a situação dos investidores?”, resumiu Daniel Pegorini, CEO da Valora Investimentos.
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Embora algumas casas tenham cota de recursos abaixo do VP após a “incorporação”, Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII, explica que isso é reflexo do momento mais difícil para o mercado de FII como um todo em um cenário de Selic alta. O especialista também vê os movimentos de consolidação como positivos para os investidores. “Quando há menos liquidez, há mais arbitragem. O investidor tem mais dificuldade em saber se está saindo com um preço adequado porque o último negócio ocorreu há algum tempo.”
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